Een stel met twee CDI, een inbreng van 15 % en een goed doordacht project krijgt een rente van 3,9 % aangeboden voor 20 jaar. De buurman, met een vergelijkbaar profiel, tekent voor 3,4 % bij een andere bank. Het verschil vertegenwoordigt duizenden euro’s over de totale looptijd van de lening. Het kiezen van de beste hypotheekrente in 2024 is geen kwestie van geluk, maar van een concrete voorbereiding van het dossier en een concurrentiestrijd tussen de banken.
Uitzonderingen HCSF en resterend inkomen: wat banken echt accepteren in 2024
Overal wordt gelezen dat de schuldenlast is beperkt tot 35 % en de terugbetalingstermijn tot 25 jaar. Deze regels van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit blijven van kracht. Wat minder zichtbaar is in de concurrerende gidsen, is het werkelijke gebruik van de speelruimte die aan de banken is gelaten.
Ook interessant : Succesvol ondernemen: tips, tools en strategieën om uw bedrijf te starten
Tijdens hoorzittingen voor de Commissie Financiën van de Nationale Vergadering eind 2024 hebben verschillende instellingen bevestigd dat ze nu volledig gebruikmaken van de 20 % uitzonderingen die door de HCSF zijn toegestaan. Concreet, als u een eerste koper bent met een comfortabel resterend inkomen na lasten, kan een bank accepteren u te financieren boven de 35 % schuldenlast.
Om te weten hoe u de beste hypotheekrente kiest, begint u met het berekenen van uw resterend inkomen, niet alleen uw bruto schuldenlast. Sommige banken kijken naar wat er overblijft na maandlasten en vaste lasten, en dit bedrag weegt even zwaar als de schuldenlast in de uiteindelijke beslissing.
Lees ook : Tendensen in interieurdecoratie 2024: inspirerende ideeën om uw interieur eenvoudig te transformeren
De Banque de France merkt overigens in haar kredietstatistieken voor particulieren op dat het percentage geweigerde dossiers is gedaald sinds eind 2024, na een piek in 2023. De verhoging van de salarissen en het minimumloon heeft mechanisch het schuldenprofiel van veel huishoudens verbeterd, wat deuren opent die velen nog gesloten denken.
Hypotheekrente: de concrete hefboom om te onderhandelen over een lagere rente
Een goede rente verkrijgen is niet alleen een kwestie van goede inkomsten hebben. Banken zoeken nieuwe klanten en maken keuzes op basis van specifieke criteria. Hier zijn de hefboomfactoren die in 2024 echt het verschil maken.
- De bankrelatie: akkoord gaan om uw betaalrekeningen en spaargeld over te dragen naar de kredietgevende bank blijft de krachtigste hefboom. Sommige instellingen geven een aanzienlijke korting op de rente in ruil voor een verbintenis tot domiciliëring voor meerdere jaren.
- De persoonlijke inbreng: boven de minimale drempel die door de bank wordt verwacht, vermindert elk extra punt van inbreng het waargenomen risico. Een inbreng die de notariskosten en een deel van het onroerend goed dekt plaatst het dossier in een gunstigere risicocategorie.
- De kredietverzekering: het uitbesteden van de verzekering (een extern contract kiezen in plaats van dat van de bank) helpt de totale kosten van de lening te verlagen. Sinds de Lemoine-wet kan men op elk moment van kredietverzekering veranderen, wat een onderhandelingsargument biedt vanaf de ondertekening.
- De looptijd van de lening: de looptijd met een paar jaar verkorten verlaagt de aangeboden rente. Een lening van 15 jaar heeft systematisch een lagere rente dan een lening van 25 jaar, soms aanzienlijk.
De banken in directe concurrentie zetten
Een dossier bij één bank indienen, betekent de prijs zonder discussie accepteren. Het wordt aanbevolen om minimaal drie instellingen te benaderen, idealiter vijf. Een concurrerend aanbod met cijfers presenteren dwingt de bank om zich aan te passen of haar verschil te rechtvaardigen.
De hypotheekmakelaar speelt deze rol van concurrentie voor u. Zijn belang: hij kent de interne prijsstructuren van de partnerbanken en weet welke instelling welk type kredietnemer op een bepaald moment bevoordeelt. We merken dat de terugkoppeling hierover varieert per regio, maar in krappe markten bespaart het vaak tijd en enkele tienden van een punt om via een makelaar te gaan.
Publieke garantie en lening met nul rente: regelingen die de werkelijke kosten van de lening veranderen
De nominale rente die wordt weergegeven is slechts een deel van de vergelijking. Twee publieke regelingen veranderen radicaal de werkelijke kosten van een hypotheek in 2024.
De lening met nul rente (PTZ), gereserveerd voor eerste kopers met een inkomensplafond, financiert een deel van de aankoop zonder rente. Het combineren van een PTZ met een hoofdlending verlaagt de gewogen gemiddelde rente van de totale financiering. Zo krijgt men een totale kostprijs die aanzienlijk lager is dan wat de rente van de hoofdlending alleen aangeeft.
De publieke garanties (zoals Visale voor bepaalde profielen, of de borgstellingen door organisaties zoals Action Logement) helpen de hypotheek te vermijden, wat een aanzienlijke kostprijs bij de ingang vertegenwoordigt. Het schrappen van deze kosten maakt budget vrij om de inbreng te versterken of de looptijd van de lening te verkorten.
Vergelijk de TAEG, niet de nominale rente
De jaarlijkse effectieve globale rente omvat de rente, de kredietverzekering, de dossierkosten en de garantie kosten. Twee aanbiedingen met dezelfde nominale rente kunnen een zeer verschillende TAEG hebben. Het is de TAEG die de werkelijke kosten van de lening weerspiegelt, en dat is wat we als eerste vergelijken.
Hypotheekdossier: de signalen die de bank geruststellen
Een bank leest een dossier als een risicobalans. Bepaalde signalen leiden tot een agressief aanbod, andere remmen de onderhandeling.
De bankafschriften van de afgelopen drie maanden worden grondig onderzocht. Een terugkerend tekort, hoe bescheiden ook, geeft een negatief signaal. Omgekeerd toont een regelmatige spaarrekening (zelfs met kleine bedragen) een capaciteitsbeheer aan. Het wordt aanbevolen om uw rekeningen ten minste drie maanden te stabiliseren voordat u een dossier indient.
Professionele stabiliteit telt meer dan het bruto inkomen. Een CDI dat is goedgekeurd na de proeftijd blijft de verwachte standaard. Voor zelfstandigen compenseert het presenteren van drie stabiele of groeiende balansen het ontbreken van een arbeidsovereenkomst.
Tenslotte vermindert het ontbreken van lopende consumptiekredieten de schuldenlast en vereenvoudigt het de lezing van het dossier. Een autolening of een doorlopend krediet aflossen voordat u een hypotheek aanvraagt, kan één of twee punten van de schuldenlast besparen, wat soms voldoende is om een meer competitief aanbod te ontgrendelen.
De beste hypotheekrente in 2024 vindt u niet online in een vast vergelijkingsplatform. Het wordt opgebouwd vooraf, dossier per dossier, bank per bank, door gebruik te maken van de bestaande uitzonderingen en door een profiel te presenteren dat de kredietgevende instelling wil aantrekken.