Der belgische Immobilienmarkt funktioniert nach Regeln, die von Region zu Region variieren. Grunderwerbsteuer, energetische Verpflichtungen, Mietpreisregulierung: Ein Immobilienprojekt in Belgien wird nicht wie in Frankreich gesteuert. Für einen Investor liegt die Schwierigkeit nicht im Mangel an Angeboten, sondern im Unterschied zwischen den Regelungen in Wallonien, Flandern und Brüssel, die die Nettorendite einer Immobilie je nach Standort direkt beeinflussen.
PEB-Zertifikat und Renovierungspflichten: was das Budget vor der ersten Miete belastet
Die tatsächlichen Kosten für die energetische Anpassung können einen scheinbar rentablen Kauf in ein finanzielles Loch verwandeln.
In Flandern verpflichtet eine energetische Renovierungspflicht neue Eigentümer, innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens nach dem Kauf ein bestimmtes PEB-Label zu erreichen. Eine Immobilie, die in Gent oder Antwerpen mit F oder G klassifiziert ist, muss umfangreiche Arbeiten (Dämmung, Austausch von Fenstern, Heizsystem) durchführen, um die erforderliche Schwelle zu erreichen.
In Brüssel hat die neue regionale Mehrheit die Anforderungen für Vermieter verschärft. Eine zur Vermietung angebotene Wohnung muss bestimmte Mindest-PEB-Kriterien erfüllen, und Mieter haben im Falle von Nichtkonformität Rechtsmittel. Auf immo-trade.be geben die Anzeigen das PEB-Zertifikat der Immobilie an, was es ermöglicht, die notwendigen Arbeiten vor der Unterzeichnung zu beziffern.
In Wallonien hat die Regierung das alte Prämien-System für Renovierungen durch konditionierte Darlehen für die angestrebten Energieeinsparungen ersetzt. Dieses System richtet sich an die am wenigsten leistungsfähigen Wohnungen und sieht eine vorherige Prüfung vor. Einige Vermieter und Eigentümergemeinschaften können darauf zugreifen, aber die Zulassungsvoraussetzungen variieren je nach Einkommen und Art der Immobilie.
Vor jedem Investitionskauf sollte daher das PEB-Zertifikat angefordert, die Kosten für die Anpassung geschätzt und dieser Betrag in den Finanzierungsplan integriert werden. Eine zu einem niedrigen Preis angebotene Immobilie mit einem F-Label kann manchmal teurer sein als eine besser klassifizierte Immobilie, die teurer verkauft wird.
Mieten in Belgien: die Daten des realen Marktes unterscheiden
Ein Investor, der seine Mietrendite anhand einer online gefundenen “Durchschnittsmiete” berechnet, macht oft einen methodischen Fehler. In Belgien messen die Mietindikatoren nicht alle dasselbe.
Das Federia-Barometer bezieht sich beispielsweise auf die Mieten neuer, kürzlich unterzeichneter Mietverträge. Die Daten des IWEPS umfassen hingegen die Mieten älterer Verträge, die oft indexiert, aber unter dem aktuellen Marktpreis liegen. Die beiden zu verwechseln, führt dazu, dass die tatsächliche Miete, die Sie nach dem Kauf verlangen können, über- oder unterschätzt wird.
Um eine Miete korrekt zu schätzen, ist es besser, sich auf die Mieten neuer Verträge im angestrebten Viertel zu konzentrieren, nicht auf einen regionalen Durchschnitt, der neue und alte Verträge vermischt.
Die Mietpreisregulierung in Brüssel verändert die Situation
In Brüssel ermöglicht ein System den Mietern, die Schlichtungskommission anzurufen, wenn die Miete einen bestimmten Schwellenwert im Vergleich zu einer Referenzmiete überschreitet. Diese Möglichkeit schafft Druck nach unten auf die höchsten Mieten, insbesondere für Immobilien mit einem schlechten PEB.
Ein Investor, der auf die hohe Mietnachfrage in Brüssel setzt, ohne diesen Mechanismus zu berücksichtigen, riskiert, dass seine Rendite nach unten korrigiert wird. Die Nachfrage bleibt in der Hauptstadt stark, betrifft jedoch vor allem die erschwinglichen Wohnungen. Der wahre Mangel betrifft dieses Segment, nicht die Luxuswohnungen.
Grunderwerbsteuer für eine Mietinvestition: die tatsächlichen Sätze
Die oft hervorgehobenen reduzierten Grunderwerbsteuersätze gelten nur für die eigene und einzigartige Wohnung des Käufers. Für eine zur Vermietung bestimmte Immobilie gelten andere Regeln:
- In Brüssel beträgt der anwendbare Satz 12,5 % ohne Abzug für eine Investitionsimmobilie, was die Einstiegskosten auf einem Markt, wo der Medianpreis einer Wohnung 270.000 Euro erreicht, erheblich erhöht.
- In Wallonien beträgt der reguläre Satz ebenfalls 12,5 %, aber die niedrigeren Kaufpreise gleichen diese Belastung teilweise aus.
- In Flandern gilt der reguläre Satz auch für eine Mietinvestition, die 2 % sind für die eigene Wohnung reserviert.
Diese Steuern kommen zu den Notarkosten und möglichen Bankgebühren hinzu, was eine erhebliche Belastung darstellt, die bereits in die Finanzierungsplanung integriert werden sollte.
Finanzierung und Zinssätze: was die aktuellen Bedingungen bedeuten
Die Zinssätze bleiben auf einem Niveau, das einen Teil der Transaktionen bremst, mit direkten Auswirkungen auf das Kaufvolumen in Belgien.
Für einen Investor hat diese Situation zwei Konsequenzen. Erstens senkt die Kreditkostenmechanik die Nettorendite, insbesondere wenn das Eigenkapital gering ist. Zweitens kann der relative Rückgang des Wettbewerbs unter den Käufern Spielräume für Preisverhandlungen eröffnen, insbesondere für Immobilien, die Renovierungsbedarf haben.
Was Banken bei einer Mietimmobilie beachten
Die Finanzierung einer Mietinvestition unterscheidet sich von der einer Hauptwohnung. Banken verlangen in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil und wenden strengere Bedingungen auf das Verschuldungsverhältnis an. Die erwarteten Mieteinnahmen werden nur zu einem Teil ihres geschätzten Betrags berücksichtigt.
- Der geforderte Eigenkapitalanteil ist oft höher als der für eine Hauptwohnung erforderliche.
- Die prognostizierten Mieteinnahmen werden von der Bank abgewertet (sie berücksichtigt nur einen Teil der geschätzten Miete).
- Die Laufzeit des Darlehens kann kürzer sein als bei einem klassischen Wohnungsverkauf.
Die Rentabilitätsberechnung eines Immobilienprojekts in Belgien beschränkt sich nicht darauf, die monatliche Miete von der Rate abzuziehen. Grunderwerbsteuer zum vollen Satz, PEB-Anpassungsarbeiten, regulierte Mieten in Brüssel, Zinssätze, die die Nettorendite belasten: Jeder Posten beeinflusst das Endergebnis. Eine rentable Investition wird Zeile für Zeile aufgebaut, nicht auf der Grundlage einer globalen Schätzung des belgischen Marktes.
