De Belgische vastgoedmarkt functioneert volgens regels die van de ene regio naar de andere variëren. Registratierechten, energieverplichtingen, huurprijsregulering: een vastgoedproject in België wordt niet bestuurd zoals in Frankrijk. Voor een investeerder ligt de moeilijkheid niet in het gebrek aan aanbiedingen, maar in de kloof tussen de Waalse, Vlaamse en Brusselse regelgeving, die het netto rendement van hetzelfde goed afhankelijk maakt van de locatie.
PEB-certificaat en renovatieverplichtingen: wat het budget beïnvloedt voor de eerste huur
De werkelijke kosten voor het voldoen aan energie-eisen kunnen een schijnbaar rendabele aankoop omvormen tot een financieel gat.
In Vlaanderen is er een renovatieverplichting die nieuwe eigenaren verplicht om binnen een bepaalde termijn na de aankoop een bepaald PEB-label te behalen. Een goed dat geclassificeerd is als F of G in Gent of Antwerpen zal zware werkzaamheden (isolatie, vervanging van raamkozijnen, verwarmingssysteem) vereisen om de vereiste drempel te bereiken.
In Brussel heeft de nieuwe regionale meerderheid de eisen voor verhuurders aangescherpt. Een woning die te huur wordt aangeboden, moet voldoen aan minimale PEB-criteria, en huurders hebben rechtsmiddelen in geval van niet-naleving. Op immo-trade.be geven de advertenties het PEB-certificaat van het goed aan, wat het mogelijk maakt om de benodigde werkzaamheden te kwantificeren voordat je tekent.
In Wallonië heeft de regering het oude systeem van renovatiepremies vervangen door leningen die afhankelijk zijn van de beoogde energiebesparingen. Dit systeem richt zich op de minst presterende woningen en vereist een voorafgaand audit. Sommige verhuurders en mede-eigenschappen kunnen hier toegang toe krijgen, maar de toelatingsvoorwaarden variëren afhankelijk van het inkomen en het type goed.
Voor elke investeringsaankoop moet dus het PEB-certificaat worden aangevraagd, de kosten voor de upgrade worden geschat en dit bedrag in het financieringsplan worden opgenomen. Een goed dat voor een lage prijs met een label F wordt aangeboden, kan soms duurder uitvallen dan een beter geclassificeerd goed dat duurder wordt verkocht bij de aankoop.
Huren in België: het onderscheiden van de gegevens van de werkelijke markt
Een investeerder die zijn huur rendement berekent op basis van een “gemiddelde huur” die online is gevonden, maakt vaak een methodologische fout. In België meten de huurindicatoren niet allemaal hetzelfde.
De Federia-barometer, bijvoorbeeld, betreft de huren van recent ondertekende nieuwe huurovereenkomsten. De gegevens van het IWEPS omvatten daarentegen de huren van oudere huurovereenkomsten, vaak geïndexeerd maar lager dan de huidige marktprijs. Het verwarren van beide leidt tot een overschatting of onderschatting van de werkelijke huur die je na aankoop kunt vragen.
Om een huur correct te schatten, is het beter om je te concentreren op de huren van nieuwe contracten in de beoogde buurt, niet op een regionale gemiddelde die recente en oude huurovereenkomsten mengt.
De huurprijsregulering in Brussel verandert de situatie
In Brussel is er een systeem dat huurders in staat stelt om de paritaire huurcommissie in te schakelen wanneer de huur een bepaalde drempel overschrijdt ten opzichte van een referenthuur. Deze mogelijkheid creëert een druk naar beneden op de hoogste huren, vooral voor woningen met een slecht PEB.
Een investeerder die inzet op de sterke huurvraag in Brussel zonder rekening te houden met dit mechanisme, loopt het risico dat zijn rendement naar beneden wordt bijgesteld. De vraag blijft sterk in de hoofdstad, maar betreft vooral betaalbare woningen. Het echte tekort ligt in dit segment, niet in de luxe appartementen.
Registratierechten voor een huurinvestering: de werkelijke tarieven
De vaak benadrukte verlaagde registratierechten gelden alleen voor de eigen en unieke woning van de koper. Voor een goed dat bestemd is voor verhuur, zijn de regels anders:
- In Brussel is het toepasselijke tarief 12,5 % zonder korting voor een investeringsgoed, wat de instapkosten aanzienlijk verhoogt op een markt waar de mediane prijs van een appartement 270.000 euro bedraagt
- In Wallonië is het gewone tarief ook 12,5 %, maar de lagere aankoopprijzen compenseren deze last gedeeltelijk
- In Vlaanderen geldt het gewone tarief ook voor een huurinvestering, de 2 % is gereserveerd voor de eigen woning
Deze rechten komen bovenop de notariskosten en eventuele bankdossierkosten, wat een aanzienlijke last vormt die vanaf het begin in de financiële opzet moet worden opgenomen.
Financiering en rente: wat de huidige voorwaarden impliceren
De rente blijft op een niveau dat een deel van de transacties remt, met een directe impact op het volume van aankopen in België.
Voor een investeerder heeft deze situatie twee gevolgen. Ten eerste verlaagt de kosten van krediet mechanisch het netto rendement, vooral als de eigen inbreng laag is. Ten tweede kan de relatieve daling van de concurrentie tussen kopers mogelijkheden voor prijsnegotiatie openen, vooral voor goederen die renovatie vereisen.
Wat banken bekijken voor een huurgoed
De financiering van een huurinvestering verschilt van die van een hoofdverblijf. Banken eisen doorgaans een hogere eigen inbreng en hanteren strengere voorwaarden voor de schuldenlast. De verwachte huurinkomsten worden slechts voor een deel van hun geschatte bedrag in aanmerking genomen.
- De gevraagde eigen inbreng is vaak hoger dan die voor een hoofdverblijf
- De verwachte huurinkomsten worden door de bank afgewaardeerd (ze houden slechts een deel van de geschatte huur aan)
- De looptijd van de lening kan korter zijn dan voor een klassieke residentiële aankoop
De rendabiliteitsberekening van een vastgoedproject in België beperkt zich niet tot het aftrekken van de maandlasten van de huur. Registratierechten tegen het volle tarief, PEB-conformiteitswerken, gereguleerde huren in Brussel, rente die het netto rendement beïnvloedt: elke post verandert het eindresultaat. Een rendabele investering wordt regel voor regel opgebouwd, niet op basis van een globale schatting van de Belgische markt.
